Neue Gesetze erleichtern Kündigung, Räumungsklagen und Vollstreckung
Die sog. "Berliner Räumung“, bei der der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung beschränkt und an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht, soll als gleichberechtigte Alternative zur "normalen Räumung“ im Gesetz festgeschrieben werden. Hierdurch sollen Vermieter künftig kostengünstiger räumen können. Bislang ist dieses von der Praxis entwickelte Modell nicht gesetzlich normiert.
Mietern soll es künftig erschwert werden, Räumungen dadurch zu verhindern, dass sie Personen in die Wohnung aufnehmen, von denen der Vermieter nichts weiß. Bislang scheitern Räumungen oft daran, dass in der Wohnung ohne Kenntnis des Vermieters Personen wohnen, gegen die dann kein Vollstreckungstitel vorliegt. Gegen solche Personen sollen Vermieter künftig durch einstweilige Verfügung kurzfristig einen ergänzenden Räumungstitel erwirken können.
Die Nichtzahlung der Kaution soll als Grund zur fristlosen Kündigung festgeschrieben werden. Dem Entwurf zufolge soll der Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen können, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die zwei Kaltmieten entspricht. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sieht der Entwurf auch hier die Möglichkeit vor, die Kündigung unwirksam zu machen, wenn der rückständige Betrag innerhalb von 2 Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachgezahlt wird.
Die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Erwerb durch Gesellschaften oder Miteigentümer soll erschwert werden. So soll künftig beim Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder mehrere Personen generell die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB (3 bzw. 10 Jahre) gelten. Ausnahme: Erwerb durch Familienmitglieder oder Angehörige desselben Haushalts zur Selbstnutzung.
Wir beraten Sie gern in allen mietrechtlichen Angelegenheiten.
Rechtsanwalt Michael Zilian